El pasado 30 de agosto del año en curso, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, informó sobre una reciente determinación emitida por la Primera Sala (la “Corte”) respecto a los contratos de arrendamientos, y si estos pueden considerarse o no como actos de comercio.
Lo anterior como resultado de un juicio promovido por tres personas (la “Parte Arrendadora”) en contra de una empresa (la “Parte Arrendataria”), donde le reclaman el pago de rentas vencidas y la desocupación de diversos inmuebles motivo de un contrato de arrendamiento.
La Parte Arrendataria al contestar la demanda, argumentó que el contrato que generó el juicio se trataba de un contrato de usufructo oneroso [1] y no uno de arrendamiento.
En el juicio de origen y en segunda instancia, se confirmó que se trataba de un contrato de arrendamiento. Inconforme la Parte Arrendataria promovió juicio de amparo directo (el “Amparo”), en el que de manera general afirmó que el contrato de arrendamiento era de naturaleza mercantil por lo cual el juicio debía resolverse en la vía mercantil.
El tribunal Colegiado que resolvió el Amparo, señaló que el arrendamiento de un inmueble no es un acto de comercio, porque no se encuentra señalado como tal en el artículo 75 del Código de Comercio (la “Ley”).[2] Ante lo cual el arrendatario se inconformó promoviendo recurso de revisión.
Finalmente, en el recurso de revisión la Corté resolvió que son actos de comercio aquellos que, a pesar de la calidad de los contratantes, se celebran con el propósito de especular,[3] aún y cuando dichos actos estén o no señalados expresamente en la Ley como actos mercantiles. Pues el citado artículo de la Ley, es enunciativo más no limitativo.
Consecuentemente los conflictos que se deriven de actos mercantiles deberán resolverse en la vía mercantil.
De ahí que, la Corte determinó que si bien, el arrendamiento de inmuebles no está expresamente señalado como un acto de comercio en el artículo citado de la Ley, para definir si a un posible juicio derivado de un contrato de arrendamiento le aplican las normas mercantiles, el Juzgador deberá establecer primeramente si ese contrato es o no un acto de comercio, de acuerdo con la interpretación antes señalada.[4]
Por lo tanto, independiente de la calidad de las partes que celebren el contrato de arrendamiento, si este tiene como finalidad la especulación comercial, esto lo define como acto de comercio.
Comentarios finales
Con este nuevo criterio, la Corte abandonó lo resuelto en una jurisprudencia anterior donde había señalado que la vía mercantil era improcedente si se trata de arrendamiento de inmuebles. Además de que según lo resuelto por la Corte este nuevo criterio garantiza derechos de igualdad, no discriminación y de acceso a la justicia idónea.
En consecuencia, este precedente aplica tanto para los particulares como para los juzgadores, pues servirá para tomar en consideración en los futuros asuntos y sentencias que tengan que ver con arrendamientos de inmuebles, independiente de si las partes son o no comerciantes.
De manera que si usted es arrendatario o arrendador de un inmueble, previo a tramitar una demanda al respecto, deberá analizar si su contrato de arrendamiento constituye o no un acto de comercio.
[1] El contrato de usufructo es el contrato por el cual se transmite el derecho real y temporal de disfrutar de bienes ajenos.
[2] Artículo 75.- La ley reputa actos de comercio: I.- Todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres verificados con propósito de especulación comercial, de mantenimientos, artículos, muebles o mercaderías, sea en estado natural, sea después de trabajados o labrados; (…)
[3] Fin de especular: Es el conjunto de operaciones que buscan la obtención de una ganancia o tiene el fin de obtener beneficios posteriores.
[4] https://www.internet2.scjn.gob.mx/red2/comunicados/noticia.asp?id=7488
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