A menudo se confunden el contrato de promesa de compra-venta con el de compra-venta propiamente dicho. Las partes en las negociaciones previas a la celebración del contrato respectivo1 llegan a acordar elementos que no necesariamente corresponden al tipo de contrato buscado, así como a las consecuencias deseadas en sus tratos precontractuales. Por ejemplo, las partes pueden ponerse de acuerdo en el bien o producto vendido, así como en la contraprestación por dicho bien, pensando que solo se acuerda la promesa de llevar a cabo una venta, cuando en realidad, las partes están formando un contrato de compra-venta en toda regla.
La siguiente nota busca esclarecer las diferencias principales entre los contratos antes mencionados.
Contrato de Compra-Venta:
El Código Civil para el Distrito Federal (CCDF) en el artículo 2,248 establece que “existe compra-venta cuando uno de los contratantes transfiere la propiedad de una cosa o de un derecho, y el otro a su vez se obliga a pagar por ellos un precio cierto y en dinero.”
El contrato de compra-venta se perfecciona por el simple hecho de que las partes hayan convenido sobre lo que se venderá y el precio que se pagará, aun cuando el bien no haya sido entregado, ni el precio pagado.
Contrato de Promesa de Compra-Venta:
El contrato de promesa consiste en el acuerdo de dos personas de obligarse a celebrar un contrato futuro.
Este acuerdo genera el compromiso de celebrar el contrato futuro de compra-venta, pero no el deber de pagar una contraprestación o entregar el bien.
Diferencias entre el Contrato de Compra-Venta y de Promesa de Compra-Venta:
1.Objeto del Contrato:
Como se mencionó en párrafos anteriores, el contrato de compra-venta tiene como objeto la transmisión de la propiedad de una cosa o derecho, a cambio de un precio cierto y en dinero.
En cambio, el objeto del contrato de promesa de compra-venta, es la celebración de un contrato futuro de compra-venta.
2. Conclusión:
El contrato de compra-venta concluye con la entrega de la cosa y el pago del precio establecido. Desde luego, existirán ciertas obligaciones a cargo del vendedor que sobrevivirán a la entrega de la cosa y el pago de la contraprestación, tales como responder por los vicios ocultos del bien, así como el saneamiento en caso de evicción.
Por otro lado, el contrato de promesa concluye con la celebración del contrato de compra-venta futuro.
3. Formalidades:
El contrato de compra-venta no requiere formalidad alguna para su validez salvo que verse sobre bienes inmuebles, en cuyo caso requerirá la ratificación de firmas ante notario público, o incluso que conste en escritura pública. De igual manera, cuando se trate de inmuebles, el contrato deberá inscribirse en el Registro Público de la Propiedad.
Desde luego, se recomienda que aun cuando la venta no verse sobre bienes inmuebles, siempre conste el contrato por escrito, con la finalidad de no dejar lugar a dudas respecto de lo que las partes acordaron.
Por su parte, el contrato de promesa debe estar por escrito, contener los elementos principales del contrato futuro y establecer un plazo para la celebración de este último.
¿Por qué es importante conocer estas diferencias?
Como ha quedado descrito, la utilidad de conocer las diferencias entre ambos contratos, no solamente es de naturaleza teórica, sino que en la práctica tiene múltiples repercusiones. Si las partes aun no tienen la intención de llevar a cabo una compraventa, sino únicamente sentar las bases de un contrato futuro (que podrá o no celebrarse), entonces el contrato deberá ser necesariamente de promesa.
De lo contrario, se podrían detonar no únicamente las obligaciones de entregar el bien y pagar el precio. Pues asimismo, nacerán obligaciones de naturaleza fiscal.
Si por ejemplo, en un contrato de promesa de compra-venta sobre un bien inmueble, las partes estipulan obligaciones de dar (pagar el precio y entregar el bien), también generarán la obligación de cumplir con formalidades adicionales para dotar de validez la operación.
Nuestros máximos Tribunales ya han avalado la diferencia entre ambos contratos, al sostener que “cuando las partes convienen en el precio y en la cosa y aun entregan ambos o sólo uno de ellos, pero no se llenan las solemnidades externas del contrato, se está en presencia de lo que la doctrina reconoce con el nombre de contrato informal de compraventa”.2
Por José Antonio Cervantes Y Mónica Pérez.
Fuentes:
1. https://www.linkedin.com/pulse/6-medidas-para-evitar-incurrir-en-responsabilidad-la-jos%C3%A9-antonio/
2. https://sjf2.scjn.gob.mx/detalle/tesis/240468
