Por medio de la copropiedad dos o más personas son dueñas de un bien o derecho. Los copropietarios pueden pactar libremente a través de un convenio las reglas que regirán sus derechos y deberes en cuanto al uso del inmueble que les pertenece, entre otras cuestiones.
En caso de que no exista un pacto entre los condueños, se aplicará lo dispuesto por la ley para regular los derechos y obligaciones que surjan con motivo de un régimen de copropiedad. En principio y mientras el bien continúe sin dividirse, los copropietarios no tienen un derecho sobre una parte específica del mismo, sino sobre todas y cada una de las partes del bien.
¿Cuáles son los derechos de los dueños de un bien en común?
De no pactarse en un convenio, los copropietarios tendrán los siguientes derechos:
a) Salir del régimen de copropiedad.
b) Transmitir y dar en garantía su derecho como condueño.
c) Recibir los frutos y utilidad del bien, de manera proporcional, y
d) Usar el bien y aprovecharse de él.
Respecto de este último derecho, los copropietarios tendrán que cumplir con los siguientes deberes:
(i) No podrán impedir a los demás condueños que usen y se aprovechen del bien.
(ii) No alterar el bien sin el consentimiento de los demás.
(iii) No darle un uso distinto al bien del que le corresponde de acuerdo con su naturaleza.
(iv) No transgredir el interés de los demás copropietarios.
¿Debe el copropietario pagar una compensación económica al resto de los dueños por el uso del bien?
La primera sala de la suprema corte de justicia de la nación resolvió una contradicción de criterios de dos tribunales colegiados que abordaron dos casos en los que se plantearon esta cuestión.
El octavo tribunal colegiado en materia civil del primer circuito analizó un asunto en el que uno de los copropietarios demandó del otro la disolución de la copropiedad de un inmueble así como el pago del 50% de una renta que pudo haberse generado por la privación del uso del inmueble al condueño que demandó.
El tribunal resolvió que el reclamo del pago de la renta era injustificado, ya que mientras el bien permanezca sin dividirse, no puede restringirse a ninguno de los dueños el derecho a usar la totalidad del inmueble.
Por su parte el primer tribunal colegiado en materia civil del tercer circuito estudió y resolvió un asunto en el que se planteaba de igual manera el cobro por parte de uno de los dueños de una renta al copropietario que usó el bien.
El tribunal condenó al copropietario que usó el bien al pago de una renta al otro dueño, con base en el criterio de que el uso por parte de uno de los copropietarios de la totalidad del inmueble le produce un beneficio en perjuicio del otro condueño que no disfruta del bien, y por tanto éste último debe ser compensado económicamente.
¿Qué criterio entonces debe prevalecer?
Al presentarse esta contraposición de criterios entre dos tribunales de menor jerarquía que la suprema corte de justicia, la primera sala de este máximo tribunal emitió el criterio a través de la tesis de jurisprudencia 1ª./J.2/2018 (10ª.), de que el hecho de que uno de los copropietarios del bien en común use éste, no generará obligación alguna de que pague una renta o compensación económica al resto de los condueños.
Lo anterior en virtud de que el régimen de copropiedad da derecho a todos y cada uno de los copropietarios de usar el bien común en su totalidad, mientras permanezca sin dividirse.
Por otro lado, sólo si se demuestra que el copropietario que use o aproveche el bien ha impedido al resto de los dueños que hagan lo propio; o bien altera el bien sin consentimiento de los demás, o le da un uso distinto a su destino o perjudica el interés de la comunidad. Entonces en estos últimos casos, sí se crearía la obligación del copropietario de pagar una indemnización al resto de los condueños por los daños y perjuicios causados.
Consideraciones finales
La decisión de la primera sala de la suprema corte de justicia ha otorgado certeza respecto del cuestionamiento de que si un copropietario tendrá obligación o no de pagar una renta o compensación al resto de los condueños por usar un bien o derecho. Este criterio es obligatorio a partir del 5 de marzo de 2018.
Desde luego para evitar malentendidos que pudieran resultar en un juicio largo y costoso, la recomendación será pactar en un convenio entre copropietarios los derechos y obligaciones que el uso y aprovechamiento del bien o derecho generaría. En ese convenio se podrá incluir los alcances de los derechos y obligaciones listados anteriormente, así como otros que deseen pactar los condueños.
