Antecedentes.
El contrato de promesa es el acuerdo de voluntades sobre el cual una de las partes o ambas se comprometen a celebrar, dentro de cierto tiempo, un determinado contrato que no pueden o no desean celebrar por el momento. También se le conoce como precontrato, ante contrato, contrato preliminar, contrato preliminar, o contrato preparatorio. [1]
Así, los contratos de promesa pueden generarse con el fin de celebrar otro contrato futuro, por ejemplo, un contrato de compraventa, de permuta, de donación, entre otros; estos últimos contratos son independientes del contrato de promesa precisamente porque contienen el contrato definitivo.
Uno de los contratos de promesa más comunes es el relativo a la compraventa, ya sea de bienes muebles o de inmuebles, este contrato se conoce como “contrato de promesa de compraventa”, donde una de las partes se suele denominar “promitente comprador” y es quien se obliga a comprar en lo futuro, mientras que la otra parte se suele denominar “promitente vendedor” y es quien se obliga a vender, también en lo futuro.
Según lo establecido en el Código Civil Federal (la “Ley”) para que el contrato de promesa sea válido, éste debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato futuro y limitarse a cierto tiempo. [2]
Sin embargo, un Tribunal Federal determinó que, en este tipo de contratos de promesa, la oferta y la aceptación pueden constar de manera expresa o tácita para así configurar el consentimiento, el cual es un elemento vital para que se forme el contrato. En esta nota, abordaremos las consideraciones de dicha determinación.
Hechos.
Una persona (el “Promitente comprador”) demandó a otra la rescisión de un contrato de promesa de compraventa de un inmueble, además de la devolución de un anticipo y el pago de daños y perjuicios; la parte demandada (el “Promitente vendedor”) señaló que era improcedente la demanda porque el contrato de compraventa era inexistente ya que él nunca había aceptado la celebración del mismo y además que el pago que se había realizado por concepto de anticipo no se lo entregó a él sino a una inmobiliaria intermediaria, quien ya había puesto dicho anticipo a disposición del Promitente comprador.
En sentencia, el juez que conoció de dicho asunto absolvió al Promitente vendedor de lo reclamado, por considerar que, si no había existido aceptación por su parte para la celebración del contrato, no podía rescindirse un acuerdo de voluntades inexistente.
Ante dicha sentencia el Promitente comprador promovió juicio de amparo directo, argumentando que aún y cuando el contrato de promesa debía constar por escrito, el Promitente vendedor había aceptado tácitamente su celebración, ya que la inmobiliaria intermediaria era quien había realizado los trámites y gestiones necesarias ante el notario público donde se realizaría la escritura pública que formalizaría el contrato definitivo.
Criterio.
El Quinto Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito (el “Tribunal”), determinó que aún y cuando el contrato de promesa debe constar por escrito, la oferta y la aceptación para celebrarlo pueden darse expresa [3] o tácitamente [4], es decir, que no es necesario que consten por escrito para que se configure el consentimiento; consentimiento el cual, una vez conformado debe elevarse ante la forma exigida por la ley para que el contrato adquiera validez.
Lo anterior, según el criterio del Tribunal, porque la Ley establece al consentimiento como un elemento esencial de los contratos, el cual puede ser expreso o tácito, pero a su vez lo distingue de la voluntad. De manera que, cuando la ley exige que un contrato revista cierta formalidad, no quiere decir que la oferta y la aceptación deban constar de la misma manera.
Asimismo, sostiene que para que dicho contrato adquiera validez, resulta necesario que las partes eleven el acuerdo de voluntades ante la forma exigida por la ley, ya que de lo contrario adolecería de nulidad relativa [5], aunque no de inexistencia [6].
Por lo cual el Tribunal concluye su determinación afirmando que para que exista el contrato de promesa será suficiente que la oferta y la aceptación se manifiesten expresa o tácitamente.[7]
Conclusión.
Acerca de los requisitos de existencia o de validez de los contratos, vale recordar que ambos son elementos necesarios para su formación y consecuente eficacia, pero tienen las siguientes particularidades:
Requisitos de existencia: son aquellos sin los cuales el contrato no puede formarse ni existir en la vida jurídica, a saber, son 1) el consentimiento de las partes y 2) el objeto que pueda ser materia del contrato.[8]
Requisitos de validez: son aquellos que, permiten que el contrato sea perfecto y se traducen en cuatro,1) que las partes contratantes tengan capacidad para obligarse; 2) que el contrato cumpla la forma establecida por la Ley; 3) que no existan vicios en el consentimiento – error, dolo, mala fe o violencia- y 4) que el objeto del contrato sea lícito. [9]
Bajo el criterio del Tribunal, la oferta y la aceptación que se producen individualmente en dos personas cuando buscan celebrar un contrato, es decir, cuando uno de ellos ofrece y el otro acepta, forman la voluntad, y a su vez, ambas voluntades constituyen el consentimiento, este último que es un elemento de existencia de los contratos.
Por tanto, el Tribunal determina que, la voluntad en el contrato de promesa no necesariamente requiere que se dé por escrito, ni la falta de forma escrita del contrato impide la existencia de éste en la vida jurídica.
Sin embargo, la forma escrita sí es un requisito de validez en el contrato de promesa, de ahí la importancia de que, posteriormente a la voluntad, las partes celebrantes deban asentar su consentimiento por escrito, a fin de que dicho contrato no adolezca de nulidad por falta de forma.
Habría que decir también, que la Ley da la posibilidad a cualquiera de los contratantes de exigir judicialmente del otro, se dé la formalidad necesaria a aquellos contratos que, debiendo constar por escrito no se hayan otorgado de tal manera. [10]
[1] Treviño García, R. (2008) Los Contratos Civiles y sus Generalidades, México: MgGraw-Hill Interamericana
[2] Artículo 2246 del Código Civil Federal.
[3] Expreso: cuando se manifiesta verbalmente, por escrito, por medios electrónicos, ópticos, por cualquier otra tecnología o por signos inequívocos.
[4] Tácito: cuando resulta de hechos o de actos que lo presupongan o que autoricen a presumirlo.
[5] Nulidad relativa: Tiene lugar cuando el contrato existe en la vida jurídica, pero carece de alguna formalidad establecida por la ley, no obstante, puede ser confirmado o subsanado por los contratantes, para surtir plenos efectos.
[6] Inexistencia: Tiene lugar cuando el contrato no nace a la vida jurídica por falta de los elementos esenciales del mismo, que son el objeto o el consentimiento.
[7] https://sjfsemanal.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2026802
[8] Artículo 1794 del Código Civil Federal.
[9] Artículo 1795 del Código Civil Federal.
[10] Artículo 1833 del Código Civil Federal.
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