Una compañía con objeto social que incluía la explotación de un restaurante rentó un local comercial en calidad de arrendataria. Posteriormente sostuvo que ya había operado la prórroga de diez años prevista en el contrato, y ante la negativa de la arrendadora para reconocerla, demandó en la vía oral mercantil su declaración judicial y el cumplimiento del contrato.
El juez oral mercantil que conoció el caso se declaró incompetente, pues consideró que la naturaleza del asunto era civil. Contra esta determinación, la actora promovió amparo directo, y el Tercer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito le dio la razón.
El Tribunal determinó que las controversias derivadas del arrendamiento de inmuebles con el propósito de especulación comercial deben tramitarse en la vía oral mercantil, conforme al principio de celeridad y la aplicación supletoria del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (Tesis I.3o.C.1 C, registro 2032449).
Es de destacarse que este criterio del Tercer Tribunal Colegiado no es uniforme, ya que el Segundo Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito ha sostenido lo contrario, que la vía adecuada es la ordinaria mercantil, no la oral. Por ello se denunció la posible contradicción de criterios ante el Pleno Regional en Materias Administrativa y Civil de la Región Centro-Sur, la cual se encuentra pendiente de resolución definitiva.
A pesar de que la arrendataria al final obtuvo una sentencia favorable, no pudo evitar el desgaste de tener que promover un amparo y esperar meses para obtener una resolución, con los costos asociados tanto monetarios como de oportunidad.
En el caso mencionado, la arrendataria invocó la tesis de jurisprudencia de la extinta Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación 1a./J. 170/2023 (11a.), la cual confirmó que el arrendamiento de un inmueble con propósito de lucro es un acto de comercio conforme al artículo 75 del Código de Comercio, ya que este no debe interpretarse limitativamente. Como consecuencia, cualquier controversia derivada de dicho acto debe tramitarse por la vía mercantil.
La vía oral mercantil es más ágil que la vía civil. Sin embargo, para reducir la posibilidad de que un juez dude sobre la vía adecuada, debe realizarse un análisis previo.
El momento preciso para hacerlo es al redactar y negociar el contrato de arrendamiento. La arrendataria debe cuidar que su objeto social se alinee con el uso comercial que le dará al inmueble, y el destino del bien que se arriende debe quedar claramente señalado en el contrato, para confirmar la especulación comercial.
