Por regla general, en las compraventas, el vendedor puede pedir la rescisión del contrato en caso de que el comprador no realice el pago del precio, incluso si se acordó que el pago fuera hecho en parcialidades o abonos.[1]
Es decir, el vendedor puede terminar anticipadamente el contrato de venta en el que se le haya dado un plazo al comprador para que efectúe el pago en parcialidades, en el evento de que el comprador se demore en uno o varios pagos.
Las reglas anteriores no se aplican a fraccionadores, constructores, promotores y asesores que intervengan en la asesoría y venta al público de inmuebles destinados a casa habitación.[2]
En dichos casos, cuando se trate de ventas cuyo precio deba ser cubierto en parcialidades, y el vendedor exija la rescisión del contrato porque el comprador se demoró en pagar el precio del inmueble, entonces el comprador, si ya ha pagado más de la tercera parte del precio o del número total de los pagos convenidos, podrá optar por lo siguiente:
a) Rescindir el contrato, o bien
b) Pagar el adeudo vencido más prestaciones legales.
Los pagos realizados por el comprador, aun cuando sean extemporáneos, serán tomados en cuenta para el cumplimiento de la obligación del pago de precio.[3]
Pues bien, el derecho de opción del comprador antes descrito ha sido confirmado por un tribunal colegiado.
Una empresa inmobiliaria (fraccionadora) demandó la rescisión de un contrato de compraventa de un inmueble, cuyo pago del precio se acordó cubrirse en parcialidades. Lo anterior porque el comprador no había pagado el precio en su totalidad.
La compradora contestó la demanda interpuesta por la vendedora con el argumento de que había efectuado el pago de más de la tercera parte del precio del inmueble, y solicitó el cumplimiento del contrato.
El juez le dio la razón a la vendedora, ante lo cual la compradora interpuso amparo directo.
El tribunal colegiado determinó el derecho que le asiste a la compradora de optar por el pago del adeudo vencido, con la condición de que haya pagado más de la tercera parte del precio y el vendedor hubiera recibido dichos pagos. Tal como lo establece el mencionando artículo 71 de la Ley Federal de Protección al Consumidor (“LFPC”).[4]
Este criterio es de mucha utilidad tanto para las empresas fraccionadoras (inmobiliarias) que vendan a crédito inmuebles destinados a casa habitación, como para los propios compradores.
Para las primeras, porque les permitirá gestionar el riesgo en sus inversiones, cuando los compradores no hayan pagado en su totalidad el precio de algún inmueble que se haya vendido a crédito, pero sí más de la tercera parte del precio, aunque los pagos hubiesen sido extemporáneos.
En dicho caso, aun cuando la inmobiliaria haya demandado la rescisión del contrato que tenga como efecto recuperar la posesión de la vivienda, así como el pago de un alquiler o renta a cargo de la compradora, junto con una compensación por el demérito que haya sufrido el bien[5], si el comprador hace valer el derecho que le asiste conforme al citado artículo 71 de la LFPC, la inmobiliaria podría no obtener lo pretendido.
Para los compradores de casas habitación adquiridas de fraccionadoras también es importante este criterio, ya que podrán invocar el derecho otorgado por el artículo 71 mencionado, que les permite optar por el pago del adeudo vencido más prestaciones legales. Lo anterior sin verse desposeídos de sus inmuebles, con todas las implicaciones adversas que este hecho traería para ellos, como consumidores.
Para conocer el criterio del tribunal colegiado, pulse en el siguiente enlace: https://sjfsemanal.scjn.gob.mx/detalle/tesis/2030128
[1] Artículos 2300 y 2310 fracción I del Código Civil Federal y Código Civil para el Distrito Federal.
[2] Artículo 73 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
[3] Artículo 71 de la Ley Federal de Protección al Consumidor.
[4] Tesis XXII.3º.A.C.14 C (11ª.) Publicada en el Semanario Judicial de la Federación el 14 de marzo de 2025.
[5] Artículo 70 de la Ley Federal de Protección al Consumidor y artículo 2311 del Código Civil Federal y Código Civil para el Distrito Federal.
