La respuesta depende de la finalidad del contrato, no de la naturaleza del bien ni de la calidad de las partes. Esa es la conclusión a la que llegó la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación al resolver un caso que clarifica cuándo un arrendamiento de inmueble queda sujeto a las reglas del derecho mercantil.
El caso
El litigio se originó por el cobro de rentas vencidas y la desocupación de inmuebles objeto de un contrato de arrendamiento. La parte arrendataria argumentó que el contrato era de naturaleza mercantil y que, por tanto, el juicio debía tramitarse en la vía mercantil. El Tribunal Colegiado que resolvió el amparo consideró que el arrendamiento de inmuebles no es un acto de comercio porque no está expresamente listado en el artículo 75 del Código de Comercio.
La Suprema Corte no estuvo de acuerdo.
El criterio de la Corte
La Primera Sala determinó que el artículo 75 del Código de Comercio es enunciativo y no limitativo. En consecuencia, son actos de comercio todos aquellos que se celebren con propósito de especulación comercial — es decir, con la intención de obtener una ganancia — independientemente de que estén o no expresamente listados en ese artículo y con independencia de la calidad de los contratantes.
Aplicado al arrendamiento de inmuebles: si el contrato tiene como finalidad la especulación comercial — por ejemplo, el arrendamiento de un local para su explotación comercial — ese contrato es un acto de comercio y los conflictos que deriven de él deben resolverse en la vía mercantil.
Con este criterio, la Corte abandonó la jurisprudencia anterior que señalaba que la vía mercantil era improcedente en juicios derivados de arrendamientos de inmuebles.
Lo que esto significa en la práctica
La implicación no es menor. La vía mercantil y la vía civil tienen reglas procesales distintas — plazos, medios de prueba, recursos — y la elección equivocada puede resultar en que la demanda sea desechada o que el proceso se prolongue innecesariamente.
Para empresas que arriendan locales comerciales, bodegas, oficinas o cualquier inmueble con fines de explotación comercial, este criterio tiene dos implicaciones concretas:
Primera — si son arrendadores y necesitan demandar el pago de rentas o la desocupación, la vía correcta es la mercantil cuando el arrendamiento tenga finalidad comercial.
Segunda — si son arrendatarios y reciben una demanda en vía civil respecto de un arrendamiento con finalidad comercial, tienen argumentos procesales para cuestionar la vía.
En ambos casos, la determinación depende del análisis concreto del contrato — específicamente de si su objeto y finalidad califican como especulación comercial en los términos del artículo 75 del Código de Comercio.
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